賃貸人と賃借人の変更手続き

賃借権と賃貸人について

こんにちは。

今日は、賃借権と賃貸人のことについて書きます。

賃借権の譲渡はできるか?

Aさんがある賃貸物件に住んでいました。

ある日、浪費癖があるBさんが、「この部屋いいねえ。俺も住みたいなあ。」

Aさん「俺、ちょうど引っ越したいと思ってたから譲ってやるよ。大家さんに言っとくわ。」

Aさんから大家へ「この部屋、知り合いのBさんに譲ることにしたから、あとよろしく。」

これは許されますか?というのが、今回のお話しの一つです。

これについては民法612条に答えがあります。

「 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」

このように規定されていますので、Aさんの行為は許されないことになります。

でも、大家さんが、Bさんの入居を「オッケー」すれば大丈夫ですね。

賃借権の相続

では、先ほどのAさんに、奥さんがいて、子供さんがいた場合を考えてみます。

ある日、Aさんが、不慮の事故で死んでしまいました。

大家さん「Aさんが亡くなってしまったから、申し訳ないけどもう部屋は貸せないから出てってくれる?」と鬼のような言葉をAさんの奥さんに言いました。

これは許されますか?

これは、Aさんの奥さん、子供さんを守るためになんとかしないといけません。

この部屋を借りるという賃借権は、相続財産の一つなので、相続人であるAさんの奥さんと子供さんに相続されることになります。

よって、部屋を出て行かなくてよいという結論になります。(賃料は支払わないといけませんが)

このように賃借権は、勝手に譲渡はできないけど、相続はできるというのが結論になります。

入居者が、滞納癖のある人だと、大変になりますし、相続人を守ることが必要ということで、このような決まりになっています。

賃貸人の地位

最後に、大家さんが変わるのは、勝手にできちゃうの?というのが、テーマです。

ある日、入居者であるAさんに次のような手紙が来ました。

「オーナーが、「甲」から「乙」である私に変わったので、家賃は、次からこの口座にお願いします。」

Aさん「えっ、全く聞いてないし、俺、甲さん好きだったから、乙さんがオーナーなんて認めないぞ。そもそも、家賃をこの口座に支払って大丈夫なのか?」

賃貸人の変更

このようにAさんは、言ってますが、まず、オーナーの変更を賃借人であるAさんが認めないのは、可能か?ということですがこれは、無理です。

賃貸人の変更に賃借人の同意は必要ないので、残念ながらAさんの主張は通りません。

賃貸人の賃料請求

では、Aさんが手紙を怪しんで、賃料を支払わない時、オーナーである「乙」は賃料請求をできるか?という問題があります。

オーナーなので、当然これは可能ですが、これをするには、「甲」さんから「乙」さんに所有権の移転登記をしていないとできなことになっています。

通常は、登記完了を持って、前出のような手紙を送ると思うので、「乙」さんは賃料請求ができることになります。

最後に

以上、賃貸人と賃借人の地位の変更手続きの違いを確認しました。

所有者の変更である、「オーナーチェンジ」については、賃借人の同意は関係なくできてしまいます。

この点は、賃借権の譲渡と違いうところになります。