家賃の滞納対策

家賃滞納対策

こんにちは。

今日は、家賃の滞納について考えてみたいと思います。

契約解除条項

よく、賃貸借契約書に「家賃の滞納をした場合は、何らの催促を要せず賃貸借契約を解除できる」ということが記載されていることが多いですよね。

かと言って、賃借人が1ヶ月家賃の支払いが遅れたという理由で、この規定をもとに契約を解除することは、できないのは知っている方もいると思います。

ではどのような状況までいけば契約の解除ができるのでしょうか?

契約解除できる状況

まず、賃貸借契約を解除するには、賃貸人と賃借人の信頼関係を破るような契約違反が必要になってきます。

家賃滞納の場合は、裁判所の考え方などで行くと、滞納額が3ヶ月程度というのが、基準になるようです。

この額になってくると、信頼関係を破るような契約違反とみなされる可能性が高くなります。

ただ、実際はケースバイケースで決まってきますが一応の目安で考えておいてください。

公正証書による契約書

公正証書というものをご存じでしょうか?

そうですね、公証役場で作ってもらう書面です。

では、建物の賃貸借契約書を公正証書にするとメリットがあるのかを検証してみたいと思います。

メリット

金銭債権については、裁判をしないで強制執行できる。

賃貸借契約を公正証書にして、執行承諾文言付で作成すれば賃料等の金銭債務を履行しない場合は、強制執行することができるのが大きなメリットとなります。

契約書の偽造や変造を防止することができる。

公正証書は、公証役場にも同じものが保管されるため、契約書の変造を防止することができます。

できないこともある

公正証書による契約書は、このように金銭債権については非常に有効なものですが、家賃滞納をしつつ賃貸物件に居住し続けている場合は、追い出すことを強制する力まではないのが弱点となります。

家賃滞納の金銭債権を主として、考えるならば公正証書での契約書は有効となりますが、居住し続けられたことを考えると、また、別の裁判が必要になりますので、この辺りが建物賃貸借契約で公正証書が主流ではない理由かもしれません。

定期借家契約

入居してもらいたいけど、ちょっと家賃の支払いに不安を感じる入居希望者の場合は、

定期借家契約というのも検討の余地はあると思います。

これは文字通り、契約期間満了で契約が終了するので、滞納額の予測はできる上、追い出すなどの手間がないので使い方によってはメリットがある契約です。

契約期間によっては、通知文を発送する時期を見誤ると契約満了日が変わる可能性があるのでこれは、注意すべき点になります。

保証会社

家賃の保証会社を使うのもメリットがあります。家賃滞納時の対応が一番心強いのが特徴です。

各社独自の審査を行った上で、審査をしてくれます。

保証料が発生するのが、デメリットになります。