賃料の増減額請求

賃料の増減額請求

こんにちは。

今日は、賃料の増減額請求権について書きたいと思います。

実務上、あまり契約期間中に実施されることは、少ないのですがやはりタイミングとしては契約更新の時になってきます。

請求できる理由

  • 固定資産税などの租税公課
  • 土地建物価格や公示価格
  • 周辺相場との比較

これらのことを踏まえて、賃貸人と賃借人がそれぞれ交渉できることとなります。

請求の効果と方法

実際に、この権利を行使したい場合、そして行使した場合はどのようになるのか。

  1. 未払賃料があっても行使可能
  2. 賃貸人、賃借人の懐事情は考慮しなくていい
  3. 相手に通知するだけでいい
  4. 将来に向かってのみ効果が生じる

このように、自分の状況に関係なく、相手に通知をして、協議がととのえばそれで終了となります。

協議不調の時

協議がまとまらなかった場合は、どのようになるのでしょうか?

この場合は、まず調停手続になります。それでもまとまらなければ、訴訟となり裁判所で判断してもらうこととなります。

賃料増額請求権

では、ここで、賃貸人が今までの賃料が安過ぎるということで、賃借人に賃料増額請求権を行使した場合をみてみましょう。

まず、このような請求を受けた場合、賃借人はどうすればいいかといいますと、

そのまま従前の賃料を支払い続けてください。

その後、賃料の額が決着した時に賃借人の賃料が妥当だったならばそのままですが、賃貸人が主張していた賃料で決着した場合は、不足額に1割の利息をつけて支払わないといけなくなります。

賃料減額請求権

先ほどとは逆に、賃借人がこの賃料高いよ、と言って賃貸人に家賃の値下げを交渉した場合です。

この場合は、賃料の確定するまで従前の賃料を支払います。

そして、今までの賃料が妥当だということで決着すれば、そのままですが、賃借人の主張する賃料が妥当だということ(値下げした賃料)になれば、賃貸人はもらい過ぎた賃料の差額に1割の利息をつけて返還しないといけません。

このように利息が1割とういことで、主張が通った場合は、相手方は負担が大変になります。

自動改定特約

賃料の額を決めるのに、時々使われるのが一定の基準で、賃料を決めることとなる自動改定特約というものがあります。

この特約は、例えば固定資産税評価額や物価指数を基準としたりしますが、合理的な算定基準ならば合法となっています。

自動増額特約と賃料減額請求権との関係

自動改定特約と似たもので自動増額特というものがあります。例えば「3年ごとに5%の割合で賃料を増額していく」というものです。

この特約がある場合、賃料減額請求権は行使できるのか?ということですが、この場合できるというのが結論になります。

賃貸借契約の種類での有効性

賃貸借契約の内容によっては、賃料増減額請求権が排除できる場合もあります。

普通建物賃貸借契約

一般的に契約されるこの契約の場合ですが、賃料を値上げしないという、いわゆる不増額特約は有効となりますが、減額しないという不減額特約は無効となります。

つまり、賃借人からの減額請求はできるけど、賃貸人から増額請求はできないということになります。

定期建物賃貸借契約

契約期間が決まっているこの契約については、不増額特約と不減額特約は有効とされています。

よって、賃貸人は賃料の値上げも主張しないかわりに、賃借人も賃料の減額請求をしないという特約も有効とすることができます。

最後に

このように、賃料の改定については、お互い主張が真っ向から対立することとなります。日ごろからの関係構築を大切にして、無用のトラブルはさけたいところですね。