賃貸借契約の解消の種類

契約の解消色々

こんにちは。

今日は、契約を締結したけど、やめたい場合について書きたいと思います。

契約をやめるパターンとしてあるのが、無効・取消・解除の3つがあります。

では、このパターンについてそれぞれ説明していきます。

無効

無効というのは、始めからなかったこととなる効力があります。

この無効を主張できる場合としては、錯誤の無効というのがあります。

これは、次のようなときです。

契約の重大な点をちゃんと理解していれば、普通の人なら契約してなかったよね、という状況で、契約した場合です。

この場合などが、この錯誤の無効を主張できます。

取消

取消というのは、契約した事実は消えませんが、その取消という意志表示をした時から、契約がなくなるというものです。

取消できる場合としては、詐欺や強迫による場合、消費者契約法による場合があります。

状況としては、相手がだまそうして事実と異なることを告げてきた業者が訪問してきて帰ってくれと言っても帰らない場合などが当てはまります。

解除

解除というのは、取消と似たようなことですが、契約したことに変わりはないのですが、何か、特別な事情があって、契約をやめることです。

解除できる場合としましては、債務不履行、瑕疵担保責任、クーリングオフ、手付解除などがあります。

クーリングオフや手付解除は、主に、売買契約で使われる可能性がありますが、賃貸借契約では、適用されるのはまれなケースです。

  • 債務不履行は契約違反があった時
  • 瑕疵担保責任は目的物に重大な欠陥があって目的を達することができない時
  • クリーングオフは事務所以外の場所で契約をした場合(8日以内)
  • 手付解除は、手付金を入れている場合にその手付金を放棄すること

債務不履行による解除の補足

債務不履行というのは、契約違反ということを述べさせていただきましたが、賃貸借契約中の契約違反としてよくあるのが、用法違反と賃料の滞納になるかと思います。

まず、どちらの場合も賃貸借契約を解除することは、可能ですが、次の事由や事情があるか?ということが問題となります。

「信頼関係を破壊すると認められるに足りない特段の事情」

この事情があれば、契約解除できないことになります。

用法違反

用法違反による解除については、契約目的と多少違う程度の用法違反では、解除できませんし、賃借人が契約と違うことに物件を使っているのを、賃貸人が知っていたけど黙認していた場合は、認めたことになってしまいます。

事例としては、事務所として契約したけど、テレホンクラブ(ちょっと古いです)で使用していたケースは、契約解除の判決です。

一方、事務所で契約して宝石加工工場の場合は、解除は認められませんでした。

賃料の滞納

賃料の滞納については、契約書に規定が載っていることが大半です。

1ヶ月~2ヶ月程度が多いでしょうか?

しかし、実際の裁判所の判断では、概ね3ヶ月程度が多いようですが、これも一概には言えません。

例えば、長期の賃料の未払いがあったため訴訟を提起したけど、その後全額の滞納分を支払っても契約解除となったケース。

滞納額は、そこそこあったけど、滞納状況が改善方向に向かっている場合は、解除を認めなかったケースなどがあります。

やはり、この場合も先ほどの「信頼関係を破壊すると認められない特段の事情」があるか、ないかで決まります。

最後に

このように、契約を締結した後でも、契約を解消する方法を取り上げてみました。

賃貸借契約は、一度契約してしまうと、賃借人側の立場に立った法整備がされているかと思います。

住宅が不足していた時代なら分かりますが、今の時代にマッチしているかというと、考えて欲しい点があることも事実ですね。