事業用定期借地権について

事業用定期借地権について

こんにちは。

今日は、事業用定期借地権についてご紹介したいと思います。

この契約は、土地が余っているけど、以下の理由で有効活用できていない方に有効なものです。

・活用したいけど借金はやだ

・売るのは嫌だ

・決まった期限で返してほしい

なぜ、有効かを以下ご説明していきたいと思います。

契約の特徴

この契約は、題名通り「定期」とついていますので、決まった期限で

「事業用」ということで商用目的のために設定することができる契約です。

建物は、土地の借主が建設することとなりますので、土地オーナーが負担をすることは

一般的にはありません。

契約期間

契約期間の設定は、10年以上50年未満となっています。

そのため期間の設定によっては、オーナーの存命中に土地が返還されることになり契約の成り行きを見届けることができます。

住宅用の場合は50年以上ということになるので、ひょっとするとオーナー存命中に

土地が戻らない可能性があり、契約の終了を見届けることができなくなります。

目的

この契約の特徴の「事業用」ということについてです。

事業用ということなので、主に以下の用途に利用できます。

・ショッピングモール等の商業施設

・コンビニエンスストア

・ホテル、旅館

・ガソリンスタンド

・老人介護施設等

※ただし、デイサービスなどのものに限ります。

当然ながら、アパート、マンションには利用できません。

また、市街化調整区域でも、沿道サービスとして、コンビニストアなどは営業許可が下りる可能性もあります。

契約方法

この契約は、特殊な契約であるため公正証書での契約書の作成が必須条件となっていますので、ご注意下さい。

地代

土地の賃貸借契約における賃料は、概ね更地価格の2~3%といわれていますが、

事業用になるともう少し高く設定されることもあります。

この辺りは、契約相手の状況や契約内容で判断されることとなってきます。

契約終了

契約は契約期間の満了をもって終了しますので、この終了に合わせて借主が

建物を解体し更地で返還することとなります。

また、原則として契約の中で中途解約について何も規定がない場合は、オーナーからも

借主からも解約をすることができませんので注意が必要です。

契約上の交渉ポイント

契約をするにあたって、交渉のポイントとして、3つ挙げてみました。

保証金

これは、オーナーは多い方がいいと思いますし、借主は少ない方がいいと思うので

利益が相反するため、交渉ポイントとなります。

最近では、保証金ではなく、前家賃を入れることもあります。

転貸契約

ショッピングモール等の場合、借主が転貸をすることになりますので、

この場合、定期借地が終了しているのに転貸契約が残ることがあっては困ります。

この辺りのリスクヘッジも大切です。

倒産

これは、貸主、借主双方にありえることですが特に、貸主側としては、建物だけが残るリスクもあるので、保証金、家賃などの検討が必要になります。

最後に

いかがでしたでしょうか?

この契約は、期限で契約が終了する、建物の建設をしなくていいのでオーナーサイドからしても非常に使いやすいと思います。

時代の変化は激しいので借主となる事業者も、50年未満という期限は十分な長さでは

ないでしょうか?

土地の有効活用の一手段としてぜひご検討ください。