借地借家法が適用されない契約

建物所有目的ではない・使用貸借・一時使用等の契約

こんにちは。

今日は、借地借家法が適用されない契約を取り上げてみたいと思います。

借地借家法が適用される契約は、どのようなものになるでしょうか?

借地で言えば、建物の所有を目的とする賃貸借契約になりますし、借家でいえば、賃借人が、「そこを生活の拠点としていこう!」、と思った物件の契約になります。

この借地借家法の適用の要件にマッチした契約の場合、賃貸人からの更新の拒絶や解約を申し出る場合に制限が生じることになります

借地借家法が適用されない契約各種

 建物の所有を目的としない借地契約

建物の所有を目的としない契約には、どのようなものがあるでしょうか?

まず、駐車場、資材置場などの契約が該当してきます。

では、資材置場として貸したけど、賃借人が保管庫を作った場合はどうでしょうか?

この時は、この建物がメインとしての契約になってしまっているのか、または、土地に資材を置くということが主目的で、建物はただの付随的なものかによって状況が変わってきます。

過去の判例でも、こういったことがあります。

中古車営業をしていた場合は、借地借家法の適用が認められなかったけれども、運送業の事務所の場合は、適用が認められました。

これは、その時の使用状況などを総合的に判断しているので、一概には言えませんが、建物の使用状況が、主目的になっているかどうかが判断ポイントです。

また、特殊な例として、デパートなどの区画で商品を販売する場合はどうでしょうか?

この場合は、デパートの管理者の関与の程度、借りている人が、その区画をどの程度の判断と責任を持って使うことができているか?ということを総合的に判断して決まります。

デパート管理者の権限が強く、借りている人の権限があまりないような場合は、借地借家法の適用がないと判断される可能性が高くなると思われます。

一時使用目的の借地、借家契約

一時使用目的の借地とは、どのようなものが該当するかというと、例えばマンションのモデルルームなどが該当してきます。

この場合は、期間限定だというのがあきらかなので(何年もマンション販売しないですよね、笑)該当します。

ただ、契約書にはきちんと目的を定めておかないといけません。

一時使用目的の借家契約とは、テナントとかでたまにあるんですけど、健康食品の販売とかが該当します。

使用貸借による契約

この契約は、無償で貸す、賃料が極端に安くて固定資産税程度しかもらってない等という貸してもあまり対価を享受できていない契約が該当します。

例えば、土地でいえば、無償で、建物を建てさせてあげてるという場合や、建物だったら、アパート一室を月1000円で貸してあげてる、ということです。

借地借家法の適用がない場合の契約の特徴

借地借家法の適用がないとなると、民法が適用されることになります。

そうなると、契約書に特別に規定を定めていなければ、建物に関しては3ヶ月土地に関しては1年で解約ということになります。

また、物件の所有者が変更になった、賃貸人が変更になったときですが、賃貸人が賃貸借契約の継続を望まない場合は、契約が終了となってしまいます。

逆を言えば賃貸人は、解約の申し出をすれば、自由に解約することができる、ということになります。

通常、普通の建物の賃貸借契約だと建物の引き渡し、土地であれば登記された建物があれば、新所有者に賃貸借契約の継続を主張できますので、賃貸借契約が解約となることはありません。

しかし、借地借家法の適用がないと、賃借人が賃貸借契約の継続を望んでも、賃貸人の裁量が大きく影響することになります。

最後に

このように借地借家法が適用されるか、されないかで契約の扱いが大きく変わってきますよね。

ただ、適用されるか、されないかは、一概に言えるこのではないため総合的な判断で決めることになります。

契約時に賃貸人と賃借人双方の認識のずれをなくしていくことが大切ですね。