サブリース契約について

サブリース契約のメリットなどについて

こんにちは。

今日は、サブリース契約についてご紹介します。

契約の概要

説明のために以下の通りの用語とさせていただきます。

土地、建物の所有者を賃貸人

サブリース業者を転貸人

入居者を転借人

契約期間

通常契約期間は10年程度を目安として更新があります。

2,3年ごとに賃料の見直し条項がついてます。

(家賃保証をする契約の場合は、定期借家契約を結ぶことが多いです。)

契約方法

サブリース業者がアパートやマンションを一括で借り受けるものが主流ですが、一部屋ごとの場合もあります。

概ね次の手順で契約関係が成立します。

①賃貸人の所有する土地に転借人が賃貸人名義のアパートやマンション等を建ててもらいます。

②賃貸人と転貸人がこの建物を一括で借りる賃貸借契約を結びます。

③転貸人と転借人が賃貸借契約を結びます。

例えば次のような感じです。

転貸人が賃貸人から一室40,000円で借ります。

それを転借人に50,000円で貸します。

差額1万円がサブリース業者の利益になります。

メリット

賃貸人は建物建設時に立てた収支計画にそった経営をすることによって、サブリース業者から定期的に入金される賃料で空き部屋を気にせずに賃貸経営ができます。

一方転貸人は、転借人から得られる賃料と賃貸人に支払う賃料の差額が利益となります。

この関係が保てればWin-Winの関係で非常にいいシステムですね。

サブリース契約の問題点

実はこのサブリース契約にも弱点があります。

原則、サブリース契約といえども、賃貸人と転貸人の間の契約は、借地借家法の適用があるのです。

以下ご説明していきます。

契約上の問題

転貸人からの賃料見直し条項です。

これがあるため、入居率が悪化した時にトラブルとなってきます。

また、修繕の積立条項がある場合ですが、これは、ずっと契約が保てっていければいいのでが、途中解約した場合に問題になります。

分譲マンションの修繕積立金のような形で戻ってこないこともありますので、契約内容に注意が必要です。

賃料減額リスク

先ほどの、賃料減額請求を転貸人であるサブリース業者が、賃貸人に申し出てきた時に、当初の収支計画よりも低い賃料を提示された場合、ローンの支払い等を考えると赤字となり、賃貸人の持ち出しとなることもあります。

例えば、毎月、転貸人から4万円入金、ローンの支払いが3万円で、経費が5千円であれば、毎月5千円の利益となり、経営上やっていけますが、転貸人が「毎月の賃料を3万円にしてください」と言ってきた場合はどうなるでしょうか?

結果、毎月5千円の赤字となり収支が成りたっていかなくなる状況になります。

これでは、何のために建てたのかわからなくなってしまいます。

解約リスク

賃貸人がこのままでは、やっていけないから契約を解除したいと思っても、原則的には正当事由がないと賃貸人からは、解約の申し出ができません。

また、先ほどの、転貸人からの、賃料減額に対して合意にならないと、転貸人からサブリース契約の解約を申し出てきます。

解約後のこと

もし、何も規定がない場合は、次の扱いとなります。

合意解約の場合

お互いに納得して賃貸人と転貸人の契約が解約となった場合、賃貸人は転借人に原契約の終了を主張できません。

ということは、契約関係は継続するということになります。

転貸人の債務不履行の場合

転貸人が賃貸人に賃料払わない等の理由で、契約が解除となった場合は、賃貸人は転借人に解約の終了を主張できます。

一般的には

契約終了の際には「賃貸人と転貸人の契約が終了した場合は、賃貸人が転貸人の地位を引き継ぐこと」をサブリース契約書に記載していることが多いです。

がこの規定がなければ、通常転貸人は、賃借人との契約を終了させてしまうこともあり、この場合賃貸人としては、一から入居者を募集する必要があります。

最後に

このように、サブリース契約は、非常にいいシステムだと思います。

ただし、結果的に得られる賃料を賃貸人と転貸人で配分し合うだけなので賃借人から得られる賃料が減った時は、これが機能しなくなります。

契約前には、契約内容と周辺の競業物件の動向をしっかり見極めましょう。