新築住宅の保証

売主が宅建業者の場合の保証

こんにちは。

今日は、住宅を購入した業者さんが宅建業者だった場合に住宅にトラブルがあった時の対応について考えてみます。

宅建業法

民法上の瑕疵担保責任については、個別の契約で変更することができるということが欠点になってます。

そのため保証期間を全くなくすことも可能になります。

業者さんの例外規定

しかし、これが宅建業者が売主の場合は、次のような規定があります(40条)。

「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 2 前項の規定に反する特約は、無効とする。 」

このような規定があるため、宅建業者が売主の場合、保証期間を全くなくす1年以内にするなどというような規定は無効となってしまいます。

 住宅の品質確保の促進等に関する法律

売買の場合

新築住宅の売買の場合については、さらに次のような法律が施行されていて、手厚い保護となっています。

第95条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から10年間住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。

このような規定により新築住宅の住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵については、10年以上の保証をすることになっています。

建設業者の場合

新築住宅を建てた施行業者には次のような規定があります。

第94条 住宅を新築する建設工事の請負契約(以下「住宅新築請負契約」という。)においては、請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの(次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。)の瑕 疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。)について、民法(明治二十九年法律第八十九号)第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う

構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分についての保証を10年以上しないといけないことになってます。

構造耐力上主要な部分等とは

住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものとする

ということで規定されています。

雨水の浸入を防止する部分とは

住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具、雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分

という規定があります。

住宅瑕疵担保履行法

このような規定があっても、保証をしてもらう業者が倒産をしていたら、まったく意味がなくなってしまいます。

そんな時のために、平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合は、業者は保険に加入しなければなりません。

この保険に加入してもらうことで、万が一施工業者等が倒産していても、保険を活用して別の業者に直してもらうことが可能となります。

ただし、工事金の請求をする場合は、原因を特定しなければならない、というのがあります。

このためには、自分でできない可能性がありますので、建築業者等の助けが必要となってきます。

最後に

不動産は高額な買い物なので、消費者を守るために建売業者や宅建業者には、特別に適用される規定があります。

このような規定は、強行規定といって、この規定よりも不利な契約をすることはできないことになっています。