中古住宅の保証について

 

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中古住宅に保証はある?

今日は、中古住宅を買った場合にどのような保証があるのかを考えてみたいと思います。

民法上での決まり

一般的な法律である民法上の規定はどうなっているのか見てみます。

どのようなことができる?

購入した住宅に、欠陥があることが判明した場合の請求はできるのでしょうか?

また、その根拠となる法律はどのようなものかを考えます。

民法では、566条、570条の瑕疵担保の規定が適用されることとなります。

「売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる 。」

このような規定を根拠に、売買した相手方に契約の解除や損害賠償請求をすることができることになります。

いつまでできる?

では、契約解除や損害賠償の請求はいつまでできるのでしょうか?

いつまでもできるとなると、売主も重荷になってしまいます。

そこで次のような規定があります。

「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」

事実を知った時から、一年以内にしないといけないということになります。

じゃあ、とりあえず欠陥を知ったら1年以内にすればいいから、安心だと思うとそうでない場合もあります。

任意規定なのが残念

実は、先ほどの民法の規定は、任意規定といって、当事者同士で内容を変更することができるのです。

例えば、一般的に住宅の売買においては、「売主は瑕疵担保責任は負わない」というような文言が売買契約書に記載されていると思います。

これは、有効な条文になりますので、購入後、1年経過した時に雨漏りが発生しても売主に請求できないことになってしまいます。

知ってて告げなかったことは適用外

こんな任意規定の条項ですが、知ってて告げなかったことには適用がありません(572条)。

「売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。 」

家が雨漏りしてたけど、黙って売っちゃた時などの場合は責任を免れることはできないということになります。。

最後に

このように、法律上は規定があるのですが、買主側の立場では、保証が十分でないと感じる時もあります。

高い買い物ですので、物件についてはよく見る必要があります。

また、今後の民法の改正により瑕疵という言葉ではなく、契約不適合という表現に代わることになることも付け加えさせていただきます。