収益還元法で物件の価値を判断する

家賃収入から物件の価値を判断しよう(収益還元法)

こんにちは。

今日は、投資物件を購入するか迷ったらこういう計算方法もありますよ、というものをご紹介します。

その方法とは収益還元法というものが役に立ちます。

これは、物件の収益力から物件の価値を求める方法です。

数学は得意ではないので、エクセルの力を借りることにしますね。

将来価値

まずは、将来価値というものと現在価値というものの違いを理解しないといけません。

私たちが銀行に、お金を預けて、複利で運用する場合ですが、一般的には以下のようになります。

100万円の元金を金利5%で10年間、複利で運用

※複利とは、元金に利息がついたものを、また運用していくことです。

表1

  年数    元金    利息    合計   係数
   1  ¥1,000,000   ¥50,000  ¥1,050,000  1.0500
   2  ¥1,000,000  ¥102,500  ¥1,102,500  1.1025
   3  ¥1,000,000  ¥157,625  ¥1,157,625  1.1576
   4  ¥1,000,000  ¥215,506  ¥1,215,506  1.2155
   5  ¥1,000,000  ¥276,282  ¥1,276,282  1.2763
   6  ¥1,000,000  ¥340,096  ¥1,340,096  1.3401
   7  ¥1,000,000  ¥407,100  ¥1,407,100  1.4071
   8  ¥1,000,000  ¥477,455  ¥1,477,455  1.4775
   9  ¥1,000,000  ¥551,328  ¥1,551,328  1.5513
  10  ¥1,000,000  ¥628,895  ¥1,628,895  1.6289

このように、10年後は、約163万円になります。

係数の出し方は、=(1+0.05)^1(・・・10)です。

この時の金額は、将来価値になります。

現在価値

では、この163万円を現在価値にした場合は、いくら?というのが、現在価値になります。

10年後の163万円よりも、今現金が欲しい人のために、この権利を売るとしたらいくらになるか?ということです。

表2

  年数    元金     計    係数
   1  ¥1,000,000  ¥952,381   0.9524
   2  ¥1,000,000  ¥907,029   0.9070
   3  ¥1,000,000  ¥863,838   0.8638
   4  ¥1,000,000  ¥822,702   0.8227
   5  ¥1,000,000  ¥783,526   0.7835
   6  ¥1,000,000  ¥746,215   0.7462
   7  ¥1,000,000  ¥710,681   0.7107
   8  ¥1,000,000  ¥676,839   0.6768
   9  ¥1,000,000  ¥644,609   0.6446
  10  ¥1,000,000  ¥613,913   0.6139

この権利は、約61万4千円になります。

この時の係数の出し方は、先ほどの逆数になります。

1/(1+0.05)^1(・・・10)

DCF法

では、この計算方法を不動産の評価をする時に使ったらどうか?ということです。

先ほどの表2を使って考えてみます。

先ほどは、100万円を5%の利率で10年預けた場合の、現在価値を出しました。

これを使って、毎年、賃料100万円を受け取れる収益物件を買って、割引率(投資家が求める利回りみたいなものです)5%で、10年後に1500万円でこの物件が売れると仮定した場合に、いくらで購入すれば、いいのかを考えます。

表3

  年数    元金    合計
   1  ¥1,000,000   ¥952,381 0.9524
   2  ¥1,000,000   ¥907,029 0.9070
   3  ¥1,000,000   ¥863,838 0.8638
   4  ¥1,000,000   ¥822,702 0.8227
   5  ¥1,000,000   ¥783,526 0.7835
   6  ¥1,000,000   ¥746,215 0.7462
   7  ¥1,000,000   ¥710,681 0.7107
   8  ¥1,000,000   ¥676,839 0.6768
   9  ¥1,000,000   ¥644,609 0.6446
  10  ¥1,000,000   ¥613,913 0.6139
  収入合計  ¥7,721,735
 売却額 ¥15,000,000  ¥9,208,699 0.6139
  トータル ¥16,930,434

収入合計は、表2の毎年の100万円の価値を合計したものです。

これに10年後に1500万円で売却できると仮定した金額を合算すると、約1700万円となります。

結論

先ほどの条件を満たすものは、1700万以下の物件を購入する、ということになります。

最後に

エクセルの関数を使うともっと簡単に、算出することができます。

割引率などの算出方法も借入金の比率や利息で変わってきますが、とりあえずはざっくりで計算してみましょう。