アパートの老朽化と対策

老朽化してきた時はどうする

こんにちは。

今日は、アパートなどが老朽化してきたらどうするか?を考えてみます。

土地活用の方法

  1. 古い建物を壊して再建築
  2. 売却する
  3. 貸す(土地だけ、駐車場)

このようなものが考えられます。

1の場合は、新しいアパートなどを建物を再建築するため、「今まで通り、家賃収入を得ることができる」というメリットがあります。

しかし、お金がかかるというのがデメリットです。借入金にした時は、返済をしないといけないので、運営にも気を付けないといけません。

2.売却するというのも手です。

これで、現金を手にし土地について考える必要がなくなります。

デメリットは、定期的な収入である家賃収入がなくなること、相続税対策としては、向いていなこと(課税評価額が下がらない)があげられます。

3.建物を自分が建てずに、土地を貸してしまう。駐車場として貸す。

このような形であれば、定期的な収入を得ることができます。

デメリットは、収入額がアパートを建てた時より減ってしまう、土地を貸す場合は比較的長期の契約となるため、自分が活用したいとき困ることもある。

建て替えする前に契約の終了

まず、アパートなどに入居者の方がいらっしゃる時は、退出していただかないといけません。

入居者が理解いただいて、契約を解約していただけるなら問題はないのですが、これに納得してくれないと、原則的に家主からの解約には、正当事由が必要になります。

老朽化してきているというだけでは、正当事由に該当するのは難しいかもしれません。

地震等が起きた時に建物が倒壊する恐れがあるので建て替えが必要、だと認められる可能性があります。

また、立ち退き料の問題もあります。

更新時に納得して退去いただけるのが一番いいのですが、そうでないと多少の立ち退き料が発生することも考えておかないとなりません。

立ち退いてもらった後のこと

建物

集合住宅などで、賃貸に出すことで、家賃収入が入りますし、次に紹介する活用の中で一番収益が上がります。

しかし、借入をする場合のリスク、賃貸借契約上の入居者とのトラブルなどがデメリットとなることもあります。

駐車場

初期費用が比較的かからずに、始めることができ、借地借家法の適用もないので、自分が使いたい時に、使えるため一時的に活用するものとして、おすすめです。

とりあえず、月極駐車場にする時の参考までに、一般的な一区画のサイズですが、2.5m×5.0mというのが、目安になります。

このサイズを基準にして、採算が合うかを考える必要があります。

借地権

建物を所有する目的の人に、土地を使用させる権利のことを借地権といいます。

この借地権には、賃借権としての債権、地上権としての物権(ほとんど見かけたことはないですけど)と分かれますが、総称して借地権ということになります。

この借地権は、定期的な賃料収入がありますが(概ね地価の2~3%程度が相場)、一度設定すると、なかなか解除が難しく、自分の土地であって自分の土地ではなくなることが大きなデメリットになります。

そこで、定期借地権などで契約すると、期間満了で土地は返還されることになるので契約としては、非常に有効です。

最後に

このように、建て替えを検討した時に、まず契約の解除を考えないといけません。

そして、その後、どのように活用していくかを考えることで、方向性が見えてきます。