購入しようとしている物件の価値は?

その物件はお得?

こんにちは。

今日は、不動産を購入する場合に、その物件が高いか安いか判断する場合、どうすればよいかを考えてみます。

原価法

原価法という方法があります。

これは、単純に土地の仕入れのコストや建築コストや諸経費をトータルしたものです。

これが分かれば、「すいずん良心価格だね」、「ぼったくってるね」などの判断ができます。

ただ、一般的にこの原価は、非公開なので、私たちが知ることはほとんどありませんね。

そこで、原価の推測をしなければならないことになります。

これは、例えば、30坪の土地(容積率80%)の新築戸建住宅が、4000万円で売られていました。

これを安いと思うか、高いと思うか判断した上で、購入するかどうか決めます。

「この前は、あの近所で3500万円の物件があったなあ」、「土地が狭いけど4200万円で違う物件があったよ」、などを考えます。

そこで、もうちょっと、分解して考えると、あの辺の土地は80万円/坪ぐらいで、建物も木造だから、25万円/坪ぐらいだろう。

土地→30坪×80万円=2400万円

建物→24坪×25万円=600万円

3000万円ぐらいかな?

このように原価を推測することも、物件購入決断の一要因になります。

土地価格の簡易的求め方

では、土地の値段の相場は、どのように求めればいいでしょうか?

簡易的に算出するなら、公示地価や路線価を調べるのがいいです。

公示地価と基準地価

公示地価と基準地価は、実勢価格に近い価格となっています。

公示地価は、3月下旬頃、国土交通省が公表し、基準地価は、9月下旬頃各都道府県が公表します。

地域が全てのエリアを網羅しているわけではないので、近くの住所を選んで判断することになります。

路線価

ピンポイントで調べるなら、路線価という方法もあります。

これは、相続の際に評価額を決めるものですが、その土地の接している道路に査定額が載っています。

概ね実勢価格の80%の価格が表示されています。

例えば「280D」などと表示されています。

路線価は、1㎡あたり単価なので、280,000円/㎡ ということになりますので、目安としての実勢価格は、350,000円/㎡くらいかなということが読み取れます。

ちなみに「D」というアルファベットは借地権割合の表示です。

Aは90%、Bは80%という感じで決まっています。

借地権割合とは、その土地を借りている場合の、その権利の土地に対する価値です。

最後に

物件購入に際して、一般的には予算から入りますよね。

「この物件なら買えるなあ」から始まって、物件を見にいく。

そして、決める時に、この物件は適正価格なのか?ということも冷静に判断することも必要ですので、一度、路線価等を見てみるのもいいのではないでしょうか?