不動産経営の収入の種類

 

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賃貸収入の種類

こんにちは。

今日は、賃貸経営における収入について書きたいと思います。

収入を厳しめにみることにより、賃貸経営の収支計画を長期的に安心して営んでいくことができます。

賃料収入

これは、賃貸経営における根幹をなす収入です。この収入の見込みについては、周辺相場との比較になってきます。

同水準の広さ、間取り、構造で判断していきます。

賃料収入を考えるにあたって考えるリスクは、賃料の下落と入居率です。

下落率

賃料の下落率については、一般的に物件の築年数の経過とともに概ね10%の下落率となってきます。

入居率

また入居率も駅から徒歩圏とバス圏では、入居の決定に差がでます。

事例として駅近の方が、退去から次の入居者の決定までの期間が短いことが多いです。

入居率の算定は、例えば4世帯のアパートがあったとします。

この4世帯を1年で見ると、4世帯×12ヶ月=48世帯となります。

では、この時、1部屋が1ヶ月空室となった場合は、4世帯×11ヶ月と

3世帯×1ヶ月を足して、47世帯となります。

よって47÷48=約98%の入居率ということになります。

 駐車場収入

敷地内駐車場の賃料収入もあります。駐車場の賃料は部屋と違って賃料の変動リスクが少ないのが特徴です。

この駐車場を考える上では、世帯に対して何台分をとるかがポイントとなります。

駐車台数が多いと収入が増える可能性が高いですが、空きが多いと、違法駐車されるなどのトラブルが発生することも多くなります。

敷金運用益

ちょっと前は、金利もそこそこありましたので多少はあてになりましたが、今は、普通預金にしておくと0.001%程度の金利となっています。

そのため敷金運用益は、あまり期待できるものではなくなってきています。

敷金は、退去時の原状回復、滞納時の担保などの意味あいが強いものですが、高額になり過ぎても入居が決まりづらくなりますので、適正な額にする必要があります。

更新料

更新料は、一般的に住居用だと2年に1回、事業用だと3年に1回の割合で新賃料の1ヶ月分というようなイメージでしょうか。

この更新料については、昨今、消費者契約法第10条との関係で争われることがありました。

これについての判断基準としては、以下のようであるならば合法となる可能性が高いことになります。

  • 更新料について、契約書にしっかり具体的に記載されていること
  • 更新料の額が高過ぎないこと、更新の頻度が多すぎないこと

例えば、更新期間が1年ごとで、その時の更新料が新賃料の2ヶ月分という契約では合法という判断が出ています。

更新料は、裁判所の見解として賃料の補充、前払い的な意味合いという一定の理解を示しているものですので、完全に無効という分けではありません。

最後に

このように、不動産経営の収入は、安定的ではありますが、大きな増収となるケースは少ないことが多いです。

収支計画に無理があると後々の修繕にお金が回らなくなり、資産価値を落とすことになりかねません。

しっかりとした計画を立てていきましょう!