どんな物件を建てるか考える

賃貸物件を建てる際に考えよう

こんにちは。

今日は、賃貸物件を建設する際に考えるポイントで建物用途を初期費用について考えてみたいと思います。

建物用途

まず、何を建てるかが、ポイントとなってきます。

事業用物件

駅近での建設ならば、事業用物件の建設も有効です。

特に一階の店舗部分は、空室に困ることはないのではないでしょうか?

賃貸面積がテナントのニーズに合ったものになっているかがポイントになります。

広すぎると、個人だとなかなか手が出せなくなるため借り手が付きにくくなりますし、狭すぎると大手のテナントの事業としては、対象外になる可能性が高くなります。

なるべく、フレキシブルに対応できるような構造にしておくことが無難になります。

事業用物件のメリットとデメリット

メリット

  • クレームが少ない
  • 1,2階部分は入れ替わりが少ない
  • 原状回復のトラブルが少ない
  • 点検の際の柔軟な対応が可能
  • 入金が比較的安定している(滞納が少ない)

デメリット

  • 不特定多数が出入りするため清掃に気をつける
  • 設備関係の故障は重大なクレームとなる
  • 滞納が発生した場合、家賃が高い分金額が多額となる可能性が高い
  • 退去すると一時的に家賃収入の減収が大きい

居住用物件

居住用の場合は、ワンルームが一番収益性があがりますが、それぞれの地域で人口分布が変わるので、ニーズに適した間取りを作る必要があります。

これを見誤ると当初の収支計画からずれ込む可能性があります。

例えば、ワンルーム系の場合は、駅徒歩5分圏内に建設することが重要ですが、徒歩15分などの立地に建設すると空室期間が長くなり、家賃の値下げなどの負のスパイラルに陥ることが想定されます。

居住用物件のメリットとデメリット

メリット

  • 住むというニーズは安定した需要がある
  • 家賃の変動リスクが少ない

デメリット

  • 設備のニーズへの対応コスト
  • 原状回復費の負担コスト
  • 入居者からの苦情処理

投資用物件の初期費用

投資用物件を購入する場合の初期費用です。

土地

  1. 土地代金
  2. 不動産取得税 評価額×3%(概ね200㎡くらいまでは無税となる)
  3. 登録免許税(移転登記) 評価額×1.5%
  4. 登録免許税(抵当権)  債権額×0.4%

建物

  1. 工事費
  2. 設計管理料
  3. 登録免許税(所有権保存) 建物評価額×0.4%(個人住宅の場合0.15%)
  4. 登録免許税(移転の場合)0.3%(個人住宅の場合0.2%)
  5. 登録免許税(抵当権)債権額×0.4%(個人住宅の場合0.1%)
  6. 不動産取得税 評価額×3%(1世帯あたり1200万円の控除があります)

これらを総合的に考えると一般的に工事費の1.2倍くらいが建設の総コストになってきます。