土地の利用に関する規制(用途地域等)

 

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土地の利用の規制

 

こんにちは。

 

今日は、土地の規制についていくつかご紹介したいと思います。

 

用途地域

 

まず、一つ目として、用途地域についてです。

 

用途市域は、人が住む場所、商売をする場所、物を作る場所というように大きくは3つのエリアになっております。

 

人が住むなら静かな方がいいですし、商売をするなら人が集まったほうがいいですし、物を作る場合は、騒音が出るので、気にせずにやれる方がいいですから、それぞれの利害関係を尊重して、ある程度の区分けをしたということですね。

 

このエリアは、さらに12の地域に区分けされておりこれが用途地域といわれるものです。

 

人が住む地域として7つの地域

 

  • 第一種(第二種)低層住居専用地域
  • 第一種(第二種)中高層住居専用地域
  • 第一種(第二種)住居地域
  • 準住居地域

 

商売をする地域として2つの地域

 

  • 近隣商業地域
  • 商業地域

 

物を作る地域として3つの地域

 

  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

 

これらの地域は、厳格に規制されているわけではなく、例えば、第一種住居専用地域でも、小学校などの公共機関、規模が大きくない住居併用の店などの営業は可能です。

 

その他の規制

 

このように用途地域の規制だけでは、守れない場合は、地区計画や建築協定を定めて、アパート建築をさせない、敷地から外壁を1m下げる、50坪以下の敷地にしないなどの決まりを作ることもあります。

 

建ぺい率

 

建ぺい率は、建築面積÷敷地面積で求めます。

 

この建ぺい率を定める目的は、敷地いっぱいに建築することを防ぐことにあります。

 

というのは、住居エリアでは、隣との関係が非常に重要となり、建物がお互い近接すると、プライバシーが守れない、風通しが悪くなる、火災の時に延焼しやすくなる、などの弊害が発生します。

 

そのため、建ぺい率で調整することで、良好な住環境の維持をすることができます。

 容積率

 

容積率は、延床面積÷敷地面積で求めます。

 

容積率を定める理由は、間接的にですが、その地域の人数を規制することができるからです。

 

容積率を設けることで、建物の床面積を調節できますよね。

 

そうすると、住居ついては、住める人数が決まってきたり、店については、規模が決まってくるため収容人数の抑制となります。

 

建物の高さ

 

建物の高さを規制する目的は、隣地との日影の問題です。

 

建築する建物の高さを直接規制している地域は、低層住居専用地域で定めている10m、12mしかありませんが、この建物の高さは、建ぺい率と容積率の設定数値でも、間接的な規制となってはいると思います。

 

鉛筆のような超ノッポビルのような斬新なデザインのものは除きますが・・・。

 

最後に

 

このように、建物を建てる場合でも、勝手な建築ができないように規制されています。

 

逆を言えばこういったことができないから、いい環境を保てるのだとも言えますね。

 

ただ、既存の法律だけでは、不十分といえる時は、例えば、建物の色や外壁の位置を揃えることを建築協定等で、定めておくと、きれいな街並みとなり、地価下落の抑止的効果となるかもしれません。

 

 

 

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