土地の再開発をする場合の規制と用語について

 

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最近の居住地域と再開発の基礎知識

 

 

こんにちは。

 

この間、「ウォーリーは囚人だ」という話を聞いて、だから「探さないといけないのか!」と納得しました。

 

本当ですか?(笑)。

 

今日は、土地の再開発のちょっとした基礎知識等をご紹介していきたいと思います。

 

最近の東京の人口について

 

東京といえば、日本の首都で、駅前を見ても分かるように、ビル、ビル、ビルです。

 

とういうことは、働く場所がたくさんありますので、当然通勤する方が大勢います。

 

また、土地の値段も高いため、一般的な人は、郊外に家を購入する、賃貸することとなりますが、最近は、どうやら東京への人口流入が増えているようです。

 

これは、共働きの方が増えたためです。

 

一緒にいる時間を増やすためには、職住近接をする必要があるからです。

 

そのため、郊外に行けば住宅の費用負担が減りますが、通勤時間等で一緒にいる時間が減ることとなりますので、こういう理由が背景にあるようです。

 

こうなると、限られた土地の利用のために、再開発等が必要になってきますよね。

 

次は土地区画整理と市街地開発についてお話しします。

 

土地区画整理事業

 

 土地の区画整理事業というのは、ある街があるとします。

 

そこの街は、道路が狭かったり、ぐにゃぐにゃだったり、各世帯の土地の形が悪いときに、街単位で、土地の形を整えたり、道路も広くしたりして、デザインしていくことです。

 

こうすることで、通りも見通しがよくなり交通事故の防止や、公共施設ができることで利便性が向上することとなります。

 

換地

 

こういうことで、土地や建物を持っている人は、場所や土地の形が変更となり、従前の土地ではないところに移転することとなりますが、この土地のことを換地と言います。

 

減歩

 

先ほどの換地のところで、土地が移転した場合に元の土地より若干せまくなることがあります。

 

これは、各世帯の方達が、少しずつ土地を提供することで、学校等の公共施設を建てたり、余った土地を売ることで、移転の補償等の費用を賄うことができるからです。

 

この時のことを減歩と言います。

 

市街地開発

 

この市街地開発というのは、土地区画整理事業とは違い、駅前で建物が建ちすぎている時に、土地の権利ではなく、新たに建てた建物の権利を渡すものです。

 

非常に効果が高いのですが、権利者が多いと合意するのに時間がかかるため、民間ではなかなかやりきれないため、官制主導で実施していくこととなります。

 

密集市街地

 

 この市街地は、道路がせまい、土地が小さくて細分化しているような特徴を持っている街のことをいいます。

 

このような、街で一番困るのが、火事の時などです。

 

建物が近接しすぎているため延焼の危険性が高く、道がせまいため消防自動車も入ることができないこともあります。

 

また、建物の建て替えなどにも影響をきたすこともあるため、建物が老朽化していっても、なかなか建て替えができずにいるので、危険な状態になることもあります。

 

接道義務

 

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法42条で、4m以上の道路に2m以上接することが必要です。

 

そして、現状でこの要件を満たさない場合は、建て替えするときには、道路中心線から2m後退したところに建てないといけないことになっています。

 

そうなると、現状と同規模の建物を建てられない可能性もありますので、こういう事情からも、建て替えなどが進まない原因の一つとなります。

 

最後に

 

このように、土地区画整理事業や市街地開発というのは、一見大変そうに感じますが、将来の自分のために、非常に有効なことだと思いませんか?

 

 それと合わせて、東京に人が集まるってしまうと首都圏隣接の地方の再開発をどうしていくか?という新たなテーマを考えないといけなくなりますね。

 

www.mrkanri.com

 

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