相続税対策について

 

アパート、マンション建設は相続税対策に有効か

 

さて、今日はアパート、マンション建設が本当に有効なのかということです。

 

土地の評価

 

路線価

一般的に相続となった時の土地の評価方法は、路線価というものを基準に

算出することになります。

 

路線価での評価方法は複雑なものもあります。

角地の場合、前後に道路がある場合、色々状況により算出方法に補正が入ります。

 

ただ、大まかな金額を知りたい場合は、単純に接している道路の路線価で

高いものを基準に平米数を掛ければ知ることができます。

 

この路線価は、国税庁のホームページで調べることが可能です。

財産評価基準書|国税庁

 

これで自分の地域を調べると150Dなどの記載があります。

ここでの数字「150」というのは㎡あたりの単価を表しています。

この場合は15万円ということになります。「D」は借地権割合です。

 

例えば、200㎡の敷地の前面道路が「100」であれば

2000万円の相続税評価額となります。

 

この路線価は、地価の概ね80%といわれていますので土地の評価をする際には

20%オフの価格になっています。

 

貸家建付地

では、この土地にアパマンを建設して、賃貸に出す場合はどのようになるでしょうか?

 

アパマンを建設した土地は次の算式で評価します。

自用地価額-(1-(借地権割合×借家権割合))

 

先ほどの2000万円を例にして考えてみます。

2000万円-(1ー(60%×30%))=1640万円

 

建物の評価

一般的に相続税の評価額を出す場合は、固定資産税評価額が基準となります。

これは毎年来ている固定資産の納税通知書で確認できます。

 

この建物の評価額ですが一般的に新築でも建築価額の50~60%といわれています。

 

建物を賃貸出すと以下の算式となります。

建物の評価額=固定資産評価額×(1ー借家権割合)

 

一億でマンションを建設して賃貸に出した場合は、概ね以下のようになります。

5000万円×(1-30%)=3500万円

 

まとめ

 

結果としてすごく、節税になります。

1億円で土地を買って1億円で建物を建てた場合は評価額が以下のようになります。

土地

80%(路線価)×80%(貸家建付地)=64%

建物

50%(固定資産税評価)×70%(貸家)=35%

 

あくまで、概算による計算ですが2億円の資産が1億円の評価額となるので、課税評価額を下げる意味では、とても有効な手段です。

 

しかし、悪まで入居者があって初めて成り立つ事業であることも忘れてはいけませんね。

 

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