土地の再開発をする場合の規制と用語について

 

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最近の居住地域と再開発の基礎知識

 

 

こんにちは。

 

この間、「ウォーリーは囚人だ」という話を聞いて、だから「探さないといけないのか!」と納得しました。

 

本当ですか?(笑)。

 

今日は、土地の再開発のちょっとした基礎知識等をご紹介していきたいと思います。

 

最近の東京の人口について

 

東京といえば、日本の首都で、駅前を見ても分かるように、ビル、ビル、ビルです。

 

とういうことは、働く場所がたくさんありますので、当然通勤する方が大勢います。

 

また、土地の値段も高いため、一般的な人は、郊外に家を購入する、賃貸することとなりますが、最近は、どうやら東京への人口流入が増えているようです。

 

これは、共働きの方が増えたためです。

 

一緒にいる時間を増やすためには、職住近接をする必要があるからです。

 

そのため、郊外に行けば住宅の費用負担が減りますが、通勤時間等で一緒にいる時間が減ることとなりますので、こういう理由が背景にあるようです。

 

こうなると、限られた土地の利用のために、再開発等が必要になってきますよね。

 

次は土地区画整理と市街地開発についてお話しします。

 

土地区画整理事業

 

 土地の区画整理事業というのは、ある街があるとします。

 

そこの街は、道路が狭かったり、ぐにゃぐにゃだったり、各世帯の土地の形が悪いときに、街単位で、土地の形を整えたり、道路も広くしたりして、デザインしていくことです。

 

こうすることで、通りも見通しがよくなり交通事故の防止や、公共施設ができることで利便性が向上することとなります。

 

換地

 

こういうことで、土地や建物を持っている人は、場所や土地の形が変更となり、従前の土地ではないところに移転することとなりますが、この土地のことを換地と言います。

 

減歩

 

先ほどの換地のところで、土地が移転した場合に元の土地より若干せまくなることがあります。

 

これは、各世帯の方達が、少しずつ土地を提供することで、学校等の公共施設を建てたり、余った土地を売ることで、移転の補償等の費用を賄うことができるからです。

 

この時のことを減歩と言います。

 

市街地開発

 

この市街地開発というのは、土地区画整理事業とは違い、駅前で建物が建ちすぎている時に、土地の権利ではなく、新たに建てた建物の権利を渡すものです。

 

非常に効果が高いのですが、権利者が多いと合意するのに時間がかかるため、民間ではなかなかやりきれないため、官制主導で実施していくこととなります。

 

密集市街地

 

 この市街地は、道路がせまい、土地が小さくて細分化しているような特徴を持っている街のことをいいます。

 

このような、街で一番困るのが、火事の時などです。

 

建物が近接しすぎているため延焼の危険性が高く、道がせまいため消防自動車も入ることができないこともあります。

 

また、建物の建て替えなどにも影響をきたすこともあるため、建物が老朽化していっても、なかなか建て替えができずにいるので、危険な状態になることもあります。

 

接道義務

 

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法42条で、4m以上の道路に2m以上接することが必要です。

 

そして、現状でこの要件を満たさない場合は、建て替えするときには、道路中心線から2m後退したところに建てないといけないことになっています。

 

そうなると、現状と同規模の建物を建てられない可能性もありますので、こういう事情からも、建て替えなどが進まない原因の一つとなります。

 

最後に

 

このように、土地区画整理事業や市街地開発というのは、一見大変そうに感じますが、将来の自分のために、非常に有効なことだと思いませんか?

 

 それと合わせて、東京に人が集まるってしまうと首都圏隣接の地方の再開発をどうしていくか?という新たなテーマを考えないといけなくなりますね。

 

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土地の利用に関する規制(用途地域等)

 

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土地の利用の規制

 

こんにちは。

 

今日は、土地の規制についていくつかご紹介したいと思います。

 

用途地域

 

まず、一つ目として、用途地域についてです。

 

用途市域は、人が住む場所、商売をする場所、物を作る場所というように大きくは3つのエリアになっております。

 

人が住むなら静かな方がいいですし、商売をするなら人が集まったほうがいいですし、物を作る場合は、騒音が出るので、気にせずにやれる方がいいですから、それぞれの利害関係を尊重して、ある程度の区分けをしたということですね。

 

このエリアは、さらに12の地域に区分けされておりこれが用途地域といわれるものです。

 

人が住む地域として7つの地域

 

  • 第一種(第二種)低層住居専用地域
  • 第一種(第二種)中高層住居専用地域
  • 第一種(第二種)住居地域
  • 準住居地域

 

商売をする地域として2つの地域

 

  • 近隣商業地域
  • 商業地域

 

物を作る地域として3つの地域

 

  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

 

これらの地域は、厳格に規制されているわけではなく、例えば、第一種住居専用地域でも、小学校などの公共機関、規模が大きくない住居併用の店などの営業は可能です。

 

その他の規制

 

このように用途地域の規制だけでは、守れない場合は、地区計画や建築協定を定めて、アパート建築をさせない、敷地から外壁を1m下げる、50坪以下の敷地にしないなどの決まりを作ることもあります。

 

建ぺい率

 

建ぺい率は、建築面積÷敷地面積で求めます。

 

この建ぺい率を定める目的は、敷地いっぱいに建築することを防ぐことにあります。

 

というのは、住居エリアでは、隣との関係が非常に重要となり、建物がお互い近接すると、プライバシーが守れない、風通しが悪くなる、火災の時に延焼しやすくなる、などの弊害が発生します。

 

そのため、建ぺい率で調整することで、良好な住環境の維持をすることができます。

 容積率

 

容積率は、延床面積÷敷地面積で求めます。

 

容積率を定める理由は、間接的にですが、その地域の人数を規制することができるからです。

 

容積率を設けることで、建物の床面積を調節できますよね。

 

そうすると、住居ついては、住める人数が決まってきたり、店については、規模が決まってくるため収容人数の抑制となります。

 

建物の高さ

 

建物の高さを規制する目的は、隣地との日影の問題です。

 

建築する建物の高さを直接規制している地域は、低層住居専用地域で定めている10m、12mしかありませんが、この建物の高さは、建ぺい率と容積率の設定数値でも、間接的な規制となってはいると思います。

 

鉛筆のような超ノッポビルのような斬新なデザインのものは除きますが・・・。

 

最後に

 

このように、建物を建てる場合でも、勝手な建築ができないように規制されています。

 

逆を言えばこういったことができないから、いい環境を保てるのだとも言えますね。

 

ただ、既存の法律だけでは、不十分といえる時は、例えば、建物の色や外壁の位置を揃えることを建築協定等で、定めておくと、きれいな街並みとなり、地価下落の抑止的効果となるかもしれません。

 

 

 

ニュータウンはどうなるか?

 

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ニュータウンの衰退とこれから

 

こんにちは。

今日は、ニュータウンのことについて書きたいと思います。

ニュータウンとは

 

ニュータウンとは、戦後の高度経済成長の象徴的なものです。都市部の人口の過密状態を解消するために日本各地の郊外で建設されました。

 

このニュータウンの定義が国土交通省で以下のように定義付けられています。

  • 1955年度(昭和30年度)以降に開発
  • 計画戸数が1000戸以上又は計画人口が3000人以上
  • 面積が16ha以上(東京ドーム約3.4個分)
代表的なニュータウン

 

全国のニュータウンは、2014年3月時点で2009箇所あります。

 

代表的なニュータウンは以下のものです。

  • 港北ニュータウン(神奈川)
  • 多摩ニュータウン(東京)
  • 千里ニュータウン(大阪)

ニュータウンの現状

 

ニュータウン建設が郊外ということが、災いして、職住近接を求める若者が都心を求めているため、居住者の高齢化が進んでいます。

 

エレベーターのない昔の団地タイプに居住して、4階、5階に居住しているお年寄りは、階段の上り下りがネックとなります。

 

エレベーターがないため上階ほど人気がなく売るにも売れない、そのため取りあえず便利な所に引っ越す、または引越し先で家賃が発生するのが嫌なので住み続けるしかないという結論だそうです。

 

 実際の売買価格

 

ある地域のエレベーター無、五階建てマンションの実勢価格としては以下のような感じになるようです。

 

1階部分を100とします。

 

5F  60%(1Fに対して)

4F  80%(   〃  )

3F  90%(   〃  )

2F 100%(   〃  )

1F 100

 

このように、上階に行くほど値段が下がる傾向にあります。

衰退への順序

 

  1. 若者たちは郊外から都心へ
  2. 商店も撤退していき衰退
  3. 高齢化とともに買い物難民が増える
  4. 人が減ると治安も悪化していく

衰退への対策

 

現状変更

 

高齢者対策で、エレベーターを設置するとした時、一台当たり1500万円~2000万円の費用が発生します。

 

このような高額な価格の工事を実施するにあたり、住民間での合意が問題となります。

 

持ち出しの金額が発生する、1,2階の住民の方の理解などが得られるのか?ということがネックとなってきます。

法規制

 

団地数棟を壊して一つの高層マンションにするという方法もあります。

 

既出の金銭面での合意に加えて法規制の問題もあります。

 

この場合、ニュータウンの建設時に「一団地設定」ということで許可が下りている場合は、容積率、建ぺい率が固定されているため、この法規制の変更手続きもネックとなります。

 

あるニュータウンの事例

 

住民が、独自にコミュニティやサークルを作り、住民の交流を増やしている事例があります。

 

例としては、介護支援、少額有償ボランティア、見守りサービスなどのコミュニティがあるようです。

 

こういったサービスに魅了されて、わざわざ引越しをしてくる方もいるようで、このような事例が今後の衰退解消への対策の一つとなるかもしれません。

根本的な解決

 

根本的には、ニュータウンに若者の人口が増えることが大切です。

 

そのためには、空き部屋の活用方法を知ってもらうことも一つの方法かもしれません。

 

4,5階でも階段がネックにならない若い世代に部屋を貸すことです。

  • 若いファミリー層に貸す
  • シェアハウスとして貸す

貸すことで家賃収入となるし、空き部屋の傷みを防ぐことができ、若い世代も取り込むことができるかもしれません。

 

 

 

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